FAQ Zorgwonen

Neen, artikel 4.1.1, 18°, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bepaalt dat in of bij een woning slechts 1 ondergeschikte wooneenheid gecreëerd mag worden om te voldoen aan de definitie zorgwonen. Wanneer meerdere ondergeschikte wooneenheden gecreëerd worden in of bij 1 hoofdwooneenheid, voldoen deze niet aan de definitie zorgwonen en is een omgevingsvergunning vereist voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden.

Gaat dat over zaken zoals woon/zeecontainers of ook over constructies die men ter plaatse in elkaar zet maar "makkelijk wegneembaar" zijn (houten tuinhuizen etc...)

In de toelichting bij het wijzigingsdecreet van 18 juni 2021 staat: “een constructie die in één beweging weggenomen moet kunnen worden. Het is niet de bedoeling dat er permanente funderingen of bouwwerken opgericht worden”. Dit vraagt telkens een feitelijke beoordeling. Bij de nota aan de Vlaamse Regering bij het besluit dat het besluit van de Vlaamse regering van 23 mei 2003 tot bepaling van de handelingen die vrijgesteld zijn van de medewerking van de architect wijzigde, worden als voorbeelden voor verplaatsbare voorgemonteerde of modulaire constructies vermeld: wooncontainer, kantoorunit, klascontainer, stacaravan, woonwagen of zorgcontainer.

Neen, hetzij de ouderdom hetzij het zorgbehoevend karakter van de personen ten behoeve van wie de ondergeschikte wooneenheid ingericht zou worden, moet vaststaan op het ogenblik van de aanvraag of melding. De aanvraag of melding kan en mag niet vooruitlopen op een zorgsituatie die mogelijk in de toekomst kan ontstaan.

Dit blijkt uit het arrest RvVb/A/1516/0156 d.d. 27 oktober 2015, waarin de Raad voor Vergunningsbetwistingen de deputatie bijtrad waar deze de uitbreiding van een woning en de creatie van een ondergeschikte wooneenheid weigerde, aangezien de aanvragers ten tijde van de aanvraag nog maar 54 jaar waren en het niet realistisch was dat de toen 10 jarige zoon 6 jaar 1 later de zorgfunctie over zijn ouders zou opnemen.

De regelgeving ruimtelijke ordening is enkel bedoeld om na te gaan of een handeling meldings- of vergunningsplichtig is. Essentieel bij de creatie van een inpandige ondergeschikte wooneenheid die kan genieten van een meldingsplicht, is dat het gaat om een ondergeschikte wooneenheid
binnen het bestaand bouwvolume van de, hoofdzakelijk vergunde woning, die ten hoogste 1/3e van de brutovloeroppervlakte van de volledige woning uitmaakt en waar hoogstens 2 hulpbehoevende of oudere personen gehuisvest zijn. De gedeelde ruimten worden hierbij niet meegerekend.
De definitie zorgwonen bevat dus enkel een maximale grens, geen ondergrens, noch een verplichting tot het minimaal te delen ruimten. Het moet echter wel gaan om een ondergeschikte wooneenheid.
Een definitie van “ondergeschikte wooneenheid” is niet opgenomen. Wel kunnen we door ontleding van het begrip tot 2 zaken besluiten:

• Een “ondergeschikte wooneenheid” betekent in de eerste plaats impliciet dat het aantal wooneenheden wordt gewijzigd. Er moet met andere woorden nagekeken worden of het gaat om twee aparte gezinnen (dit kan ook een alleenstaande zijn) en niet om het volledig
  samenwonen als één gezin.
• Een “ondergeschikte wooneenheid” betekent vervolgens dat de bijkomende wooneenheid ondergeschikt moet zijn.
  Vanuit ruimtelijke ordening is dit steeds zo geïnterpreteerd dat er op zijn minst voldoende gemeenschappelijke ruimtes aanwezig moeten zijn, en dat de ondergeschikte wooneenheid niet helemaal op zichzelf als een volledig aparte woning zou kunnen functioneren. Om die reden is er vanuit ruimtelijke ordening ook zeker niet een afzonderlijke sanitaire ruimte én een afzonderlijke keuken vereist. In de VCRO is bewust geen sprake van welke ruimtes minimaal gedeeld moeten worden, aangezien dit afhankelijk is van de wensen en behoeften van de bewoners. Uit de plannen moet blijken welke ruimte gedeeld wordt en dat de woning na de beëindiging van de zorgsituatie terug omgevormd kan worden tot 1 woongelegenheid.

Hiernaast bestaat het aspect van de inschrijving in het bevolkingsregister en de (sociale) uitkeringen. Deze behoren tot de bevoegdheid van de Federale overheid en de gemeentelijke dienst bevolking. In de algemene onderrichtingen betreffende het houden van de bevolkingsregisters
(FOD Binnenlandse Zaken) wordt de aanwezigheid van een afzonderlijke keuken en een afzonderlijke badkamer of sanitair gedeelte als doorslaggevend beschouwd. Het is evenwel slechts één van de feitelijke elementen die aantonen dat de perso(o)n(en) een apart gezin vormen. Het is aan de gemeente om te oordelen of de voorwaarden om te spreken van een zorgwoning al dan
niet vervuld zijn.
De praktijk leert dat gemeentes hier op verschillende manieren mee omgaan. Het is bijgevolg aangeraden contact op te nemen met de gemeentelijke dienst Ruimtelijke Ordening en de gemeentelijke bevolkingsdienst om na te gaan of ze uw woning al dan niet als zorgwoning interpreteren.

Er bestaat geen echte definitie van “een persoon die een behoefte heeft aan ondersteuning om zich in zijn thuismilieu te kunnen handhaven”. De memorie van toelichting bij het wijzigingsdecreet van 18 juni 2021 stelt hierover:

“In deze hypothese is het niet noodzakelijk dat een beroep wordt gedaan op een vorm van thuiszorg door derden. In een situatie van zorgwonen moet het immers mogelijk zijn om het verminderde zelfzorgvermogen van personen op te vangen binnen een familiaal of ander samenlevingsverband. Het volstaat met andere woorden dat de bewoners van de hoofdwooneenheid respectievelijk de ondergeschikte wooneenheid effectief taken op zich nemen om de verminderde zelfredzaamheid van de bewoner(s) van de ondergeschikte wooneenheid respectievelijk de hoofdwooneenheid te ondervangen.

Kortom,

1. de persoon in kwestie zal een verminderde zelfredzaamheid moeten hebben
2. en de persoon van de ene wooneenheid (ondergeschikte dan wel hoofdwooneenheid) moet taken op zich nemen om die te ondervangen
3. zodat de persoon in kwestie in een thuismilieu kan verblijven.

Aan deze drie criteria moet minstens voldaan zijn. Dit kan enkel kaderen in een zorgbehoevendheid met betrekking tot de zorg- en welzijnssector en dus niet bijvoorbeeld een loutere financiële behoevendheid. Een verminderde zelfredzaamheid kan betrekking hebben op: de mogelijkheid om zich te verplaatsen, de mogelijkheid om zelfstandig te eten of te koken, de mogelijkheid om in te staan voor persoonlijke hygiëne en zich te kleden, de mogelijkheid om de woning te onderhouden en huishoudelijk werk te verrichten, de mogelijkheid om te leven zonder toezicht, zich bewust te zijn van gevaar en gevaar te kunnen vermijden, de mogelijkheid om te communiceren en sociaal contact te onderhouden, oriëntatie in tijd en ruimte, instrumentele handelingen van het dagelijks leven (telefoneren, administratie opvolgen enzovoort). Men moet hierbij minstens grote moeilijkheden hebben en grote bijkomende inspanningen leveren of uitgebreid een beroep doen op bijzondere hulpmiddelen om te kunnen spreken van een verminderde zelfredzaamheid. Het begrip ‘verminderde zelfredzaamheid’ komt ook terug in de specifieke wetgeving omtrent zorgverzekeringen. In dat kader bestaat er een handleiding om de verminderde zelfredzaamheid en de duur en de ernst er van te bepalen. Deze leidraad kan richtinggevend zijn om te bepalen of er sprake is van verminderde zelfredzaamheid.”

Artikel 4.4.1, 18°, a) VCRO bepaalt dat

de ondergeschikte wooneenheid gecreëerd moet worden in of bij een hoofdzakelijk vergunde woning om te kunnen spreken van zorgwonen. In het geval van de creatie van een ondergeschikte wooneenheid in een bestaand, hoofdzakelijk vergund vrijstaand bijgebouw of in een tijdelijke, verplaatsbare constructie, moet ook de woning waar de ondergeschikte wooneenheid bij voorzien wordt, hoofdzakelijk vergund zijn. Met andere woorden: vereist is dat het betreffende bijgebouw én de bijhorende woning vergund of hoofdzakelijk vergund zijn. Het feit dat er andere constructies op het perceel aanwezig zijn die niet vergund zijn, kan niet leiden tot de weigering van de melding voor zorgwonen. In ieder geval moet vaststaan dat het bijgebouw vergund of vergund geacht is. Is het vrijstaand bijgebouw niet vergund en evenmin vrijgesteld van vergunning, en niet opgenomen in het vergunningenregister als vergund geacht, dan kan zorgwonen niet gemeld worden.

Sommige gemeenten vragen bij de melding een motivatienota en/of een bewijs of verklaring op eer van zorgbehoevendheid. Dit behoort echter niet tot de verplichte dossierinhoud van de melding. Het is zeker niet de bedoeling om een medisch dossier of ander document met privacygevoelige informatie op te laden in het omgevingsloket. Evenmin is het vereist om de naam van de zorgbehoevende op te geven. Zorgbehoevendheid wordt nagegaan op het moment van inschrijving in de bevolkingsregisters door de ambtenaren van de dienst bevolking, niet op het ogenblik van de melding en niet door de ambtenaren van de dienst omgeving.

Een bijgebouw is een gebouw dat bij een hoofdgebouw hoort en waarin ondergebracht wordt wat in het hoofdgebouw niet geplaatst kan worden of op zijn plaats is. Het moet gaan om een bijgebouw bij de hoofdwooneenheid. De bijgebouwen dienen dan ook dienstig te zijn voor de residentiële functie. Er is geen afstandsvereiste opgelegd, noch de vereiste dat dit op hetzelfde perceel moet staan. Het bijgebouw moet wel reeds bestaan en hoofdzakelijk vergund zijn op het ogenblik van de melding. Maar het bijgebouw moet feitelijk wel horen bij een bestaande vergund of vergund geachte woning. Voor een tijdelijke, verplaatsbare constructie waarin de ondergeschikte wooneenheid wordt verwezenlijkt gelden volgende afstanden:

1. in de zijtuin, al dan niet vrijstaand, tot op drie meter van de perceelsgrenzen;
2. in de achtertuin, al dan niet vrijstaand, tot op een meter van de perceelsgrenzen. De ondergeschikte wooneenheid kan in de achtertuin ook op of tegen de perceelsgrens geplaatst worden als ze tegen een bestaande scheidingsmuur opgericht wordt en als de bestaande scheidingsmuur niet gewijzigd wordt. Aandachtspunt hierbij is dat de tijdelijke, verplaatsbare constructie volledig geplaatst moet worden binnen een straal van dertig meter van de hoofdwooneenheid op hetzelfde perceel als de hoofdwooneenheid of op een perceel dat onmiddellijk paalt aan het perceel van de hoofdwooneenheid.

Let wel, wil je zorgwonen verwezenlijken in een bestaand bijgebouw of in een tijdelijke, verplaatsbare constructie, moet je rekening houden met de regeling rond lichten en uitzichten, o.a. art. 3.132, §1, Burgerlijk Wetboek:

§ 1. De eigenaar van een gebouw mag vensters met doorzichtige beglazing, muuropeningen, balkons, terrassen of soortgelijke werken aanbrengen voor zover deze op een rechte afstand van minstens negentien decimeter van de perceelsgrens zijn aangebracht. Deze afstand wordt gemeten met een loodrechte lijn op de dichtste plaats aan de buitenkant van het venster, de muuropening, het balkon, het terras of soortgelijke werken tot aan de perceelsgrens. In of op een gemene muur kan een eigenaar geen vensters, muuropeningen, balkons, terrassen of soortgelijke werken aanbrengen.

Dezelfde interpretatieregels en definities van het Vrijstellingsbesluit zijn van toepassing. In dit besluit wordt verstaan onder:

1. achtergevel: gevel die geen voorgevel of zijgevel is;
2. achtertuin: tuingedeelte van het goed dat geen voortuin of zijtuin is;
3. voorgevel: elke gevel gericht op de voorliggende weg, met uitzondering van garagewegen of voetwegen; 
4. voorgevellijn: de lijn die gevormd wordt door de voorgevel of voorgevels door te trekken tot op de zijgrenzen van het goed;
5. voortuin: gedeelte van het goed dat voor de voorgevellijn van het hoofdgebouw ligt;
6. zijgevel: gevel aan de zijkant van het hoofdgebouw;
7. zijtuin: gedeelte van het goed dat ter hoogte van een zijgevel ligt.

Een hoekperceel heeft dus aan de twee straatzijden een voortuin en zijtuinen die haaks op elkaar liggen.

Kan dan een deel van het bijgebouw worden gebruikt in functie van zorgwonen (vb. door slechts een deel van het bijgebouw in te richten als zorgwoning)?

Ja, de bruto vloeroppervlakte van de ondergeschikte wooneenheid zelf moet echter wel beperkt blijven tot 50m².

Eigendomswaarde: Ten minste de blote eigendom van de hoofdwooneenheid en de ondergeschikte wooneenheid moet in eigendom zijn van dezelfde eigenaar(s). Wanneer vb. de ouders de grond kopen en opstalrecht geven aan de zoon om een huis te bouwen, voldoet dit dan aan de voorwaarden? (De ouders (65+) gaan bij in het huis wonen, het huis zelf is volledig van zoon)

De creatie van een ondergeschikte wooneenheid in een nieuwbouwwoning valt niet onder de uitzonderingsregeling van de meldingsplicht.

Hiervoor is een gewone omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen vereist.

Zie hiervoor ook vraag “Is de creatie van een ondergeschikte wooneenheid mogelijk binnen in een nieuwbouwwoning?”

Een opstalrecht zorgt voor een horizontale eigendomssplitsing tussen de grond en het gebouw. De grond is eigendom van de opstalgever, de grondeigenaar heeft het volle eigendomsrecht. De opstalhouder is gedurende de termijn van het opstalrecht volle eigenaar van de woning die hij oprichtte op basis van het opstalrecht of van de woning die reeds bestond op het moment van het vestigen van het opstalrecht. In de woning kan je dus ook een zorgwoning inrichten met meldingsplicht indien alle andere voorwaarden ook vervuld zijn.

Wat niet kan, dat is aan iemand een opstalrecht geven voor een bijgebouw in de tuin waar de ondergeschikte wooneenheid in gecreëerd wordt. Want dan rust de blote eigendom van hoofdwooneenheid en de ondergeschikte wooneenheid bij iemand anders. In het geval van een tijdelijke verplaatsbare constructie (zorgunit) moet ten minste de blote eigendom van de hoofdwooneenheid (1) en van de grond waarop de zorgunit tijdelijk wordt geplaatst (2), berusten bij dezelfde titularis(sen). Het is dus mogelijk om een zorgunit in eigendom van bv. een unit-verhuurbedrijf te plaatsen op een perceel in eigendom van dezelfde titularissen van de hoofdwooneenheid waarbij de unit geplaatst wordt.